Kiracı Tahliye Davası Nedir ve Şartları Nelerdir?

Kiracı Tahliye Davası Nedir ve Şartları Nelerdir? sorularının ayrıntılı cevaplandığı bu makalede kiracı tahliyesi ve şartlarını ayrıntılı değerlendirdik.

Kiracı Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, kiraya verenin kiracıyı evden çıkarmak için belli sebeplerle açtığı davadır. Bu davada mahkeme kararı ile kira sözleşmesinin feshedilmesi, kiracının evden çıkarılması hedeflenir. Tahliye davasına boşaltma davası da denmektedir. Kiracı tahliye davası kira hukuku içinde önemli bir yere sahiptir ve birçok kişi alakadar eden bir konudur.

Kiracı Tahliye Davası Sebepleri

Kiracı tahliye davası ancak belli sebeplerle açılabilir. Günümüzde kiracı ile kiraya veren arasında birçok problem çıkabilmektedir. Fakat kanunlar her problemde kiracının tahliye edilmesine olanak vermez. Kiracının sürekli tahliye edilme korkusuyla yaşamasını engellemek için kiracı tahliye davası yalnızca belirli hallerde açılabilir. Kiracı tahliye davası çeşitli ihtiyaçlara cevap verebilmek amacıyla ortaya çıkmıştır. Kiracı tahliye davasının sebepleri kiracıdan veya kiraya verenden kaynaklanabilir. Başlıca kiracı tahliye davası sebepleri şunlardır;

  • Kiracı, kiraladığı evi teslim aldıktan belli bir süre sonra boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiyse ve o tarihte evi boşaltmamışsa kiraya veren boşaltma için belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye için kiracı tahliye davası açabilir.
  • Kiracının veya beraber yaşadığı eşinin kiralanan ev ile aynı ilçede ya da beldede oturmaya elverişli bir evi varsa ve kiraya veren bunu kira sözleşmesi yaparken bilmiyorsa sözleşmenin bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye için kiracı tahliye davası açabilir.
  • Kiracı, bir yıldan kısa süreli bir kira sözleşmesi varsa kira süresinde kirayı ödemediği için iki haklı ihtar aldıysa, kiraya veren kişi kira süresinin bittiği tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye için kiracı tahliye davası açabilir.
  • Kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli bir kira sözleşmesi varsa bir kira yılı ya da bir kira yılını aşan süre içinde kirayı ödemediği için iki haklı ihtar aldıysa, kiraya veren kişi iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye için kiracı tahliye davası açabilir.

Kiraya Verenden Kaynaklı Tahliye Davası Sebepleri

Kiracı tahliye davası kiracıdan ya da kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle açılabilir. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerin anahtar kavramı “ihtiyaç” kelimesidir. Çeşitli ihtiyaçlar sebebiyle kiraya verenin kiracı tahliye davası açması mümkündür. Kiraya verenden kaynaklı kiracı tahliye davası sebepleri şu şekildedir;

  • Kiraya veren konut ihtiyacı sebebiyle kiracı tahliye davası açabilir. Kiraya veren kanunda sayılan kişilerin gerçek bir konut ihtiyacı varsa kiracıyı tahliye edebilir. Bu kişilerin konuta samimi bir şekilde ve zorunlu olarak ihtiyacı olmalıdır.  Kiraya verenin;
  1. Kendisinin
  2. Eşininin
  3. Altsoyunun (Çocukları, torunları vs.)
  4. Üstsoyunun (Annesi, babası, dedesi vs.)
  5. Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin

konut ihtiyacını karşılamak için kiracı tahliye davası açmasına izin verilmiştir. Bu sayılan kişiler dışında birinin konut ihtiyacı kiracı tahliye davası açmaya sebep olamaz. Kira sözleşmesinde belirli bir bitiş zamanı varsa bu tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracı tahliye davası açılmalıdır. Fakat sözleşmede belirli bir bitiş tarihi yoksa kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliye davası açmalıdır. Bu süreler sonuç alabilmek için önemli olduğundan bir avukata danışmak daha iyi sonuçlar alınmasını sağlayacaktır. Kiraya veren sayılan kişilerin konut ihtiyacı sebebiyle kiracıyı tahliye ettiyse sözkonusu evi 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Fakat başkasına kiralamak için haklı bir sebebi varsa başkasına kiralayabilir.

  • Kiraya veren işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracı tahliye davası açabilir. Kiraya veren yalnızca belirli kişilerin işyerine ihtiyacı olduğunu iddia ederek tahliye isteyebilir. Aynı konuta ihtiyaç sebebiyle açılan kiracı tahliye davasında olduğu gibi işyeri ihtiyacı sebebiyle açılan kiracı tahliye davasında da ihtiyaç sahibi kişinin kiraya verenin;
  1. Kendisi
  2. Eşini
  3. Altsoyu
  4. Üstsoyu
  5. Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler

olması aranmıştır. Bunlar dışında başkasının işyerine ihtiyacını karşılamak amacıyla kiracı tahliye davası açılamaz. Kiracı tahliye davasının ne zaman açılması gerektiği konusu da bir önceki maddede bahsedilen konut ihtiyacındaki ile aynıdır. İşyeri ihtiyacı sebebiyle kiracı tahliye edildiyse yine 3 yıl boyunca haklı sebep olmadan eski kiracı dışında birine kiralanamaz.

  • Kiralanan ev başkasına satıldıysa yeni ev sahibi kira sözleşmesinin de tarafı olmuş olur. Yani ev başka birine satıldığında kiracı, kiracı olarak kalmaya devam eder. Fakat yeni ev sahibinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri ve konut ihtiyacı varsa yeni ev sahibi de kiracı tahliye davası açabilir. Bu ihtiyaçlar zorunlu ve gerçek olmalıdır. Yeni ev sahibi konut veya işyeri ihtiyacını evi aldıktan itibaren 1 ay içerisinde yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. Bu bildirimi yaptıysa 6 ay içerisinde kiracı tahliye davasını açabilir.
  • Kiralanan evin yeniden inşası veya imarı söz konusuysa ya da evde önemli ölçüde bir onarım yapılacaksa kiraya veren tahliye talep edebilir. Bu konuda önemli olan nokta imar, inşa veya onarım esnasında evin kullanılacak durumda olmaması gerekir. Bu durumda kiracı tahliye davasının açılması gereken süre konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle açılan kiracı tahliye davasıyla aynıdır. Bu sebeple yapılan tahliye sonucunda imar, inşa ya da onarım yapılmadıysa 3 yıl içerisinde eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bahsedilen işlemler yapıldıysa da eski kiracının öncelikle kiralama hakkı vardır. Kendisine bildirildikten sonra eski kiracı 1 ay içinde bu hakkı kullanmazsa başkasına kiralanabilir.

Kiracı Tahliye Davası Şartları Nelerdir?

Kiracı tahliye davası yalnızca belli şartlar altında açılabilecek bir davadır. Öncelikle kiracıdan ya da kiraya verenden kaynaklanan sebeplerden birisinin ortaya çıkmış olması gerekmektedir. Bu sebepler yukarıda sayılmıştır. Daha sonrasında kiracı tahliye davası belirtilen sürelerde açılması gerekmektedir. Bu süreler her durum için farklılık arz edebilir. Hangi sebebe dayanılması gerektiğinin tespiti ve süresinde kiracı tahliye davasının açılabilmesi çok önemlidir. Bu nedenle bu sürecin bir avukat aracılığıyla yürütülmesi doğru sonuç almak adına tavsiye edilir.

Yazılı Tahliye Taahhüdü İle Kiracı Tahliyesi

Tahliye taahhüdü kiracının evi belli bir süre sonra boşaltacağını belirttiği belgedir. Bu taahhüt yazılı olmalıdır, sözlü olarak evin boşaltılacağının söylenmesi geçerli değildir. Kiracının evi boşaltacağına dair yazılı taahhütü kiraya veren bizzat kendisi ya da yasal temsilcisi tarafından verilmelidir. Kiracı, bu taahhüdü kiraladığı evi teslim aldıktan sonra vermelidir. Kiracı taahhütname üzerinde ne zaman evi boşaltacağını net olarak yazmış olmalıdır.

Kiracı evi belli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiyse e o tarihte evi boşaltmadıysa kiraya veren kiracı tahliye davası açabilir. Kiraya veren, evin boşaltılması için belirlenen günden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliye davası açmalıdır.

İhtara Dayalı Kiracı Tahliyesi

Kiraya veren, bir yıl içinde yaptığı iki haklı ihtara dayanarak kiracı tahliye davası açabilir. İki haklı ihtarın ardından kiracı kirayı ödese bile kiracı tahliye davası açma hakkı düşmez. İhtara dayalı kiracı tahliyesinde belli şartlar aranmıştır. Bunlar;

  • Kiracıya yapılan iki ihtar haklı olarak yapılmış olmalıdır. İhtarın haklı olması demek kiracının ödeme tarihi gelmesine rağmen ödemediği kiralar için ihtar çekilmesi demektir.
  • Kiracıya yapılan iki ihtar bir kira yılı içerisindeki farklı aylara ait olmalıdır. Örneğin; 2017’de yapılan bir haklı ihtar varsa 2018’de yapılan başka bir haklı ihtar kiracı tahliye davası açma hakkını vermez. İki ihtarda aynı yıl içinde yapılmış olmalıdır. Ayrıca bu ihtarlar aynı aya da ait olamaz. Örneğin; Nisan ayında ödeme tarihi gelmesine rağmen ödenmeyen kira için çekilen iki ihtar kiracı tahliye davası açma hakkı doğurmaz.
  • Kiracıya yapılan ihtarlarda istenen kira bedelinin hangi ay için istendiği açıkça gösterilmelidir.

Kiracının Ölümüyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kiracının ölümü sonucunda mirasçıları ya da kiraya fesih bildirimi süresi içinde kira sözleşmesini feshedebilir. Fesih bildirimi süresi 6 aydır. Yani kiracı öldükten sonra sözleşmeyi feshetmek isteyen mirasçılar ya da kiraya veren 6 ay içinde bunu gerçekleştirmelidir.

Kiracı, kiralanmış olan evde başkalarıyla yaşıyorsa kira sözleşmesi kiracıyla birlikte oturanlara geçmektedir. Bu durumda kiraya veren kiracının ölümü sebebiyle sözleşmeyi sona erdiremez. Fakat kiracıyla birlikte oturanların kiracının ölümü sonrasında bu sözleşmeyi devam ettirmek istemeleri ve sözleşmeye uygun davranışlar göstermeleri gerekir. Eğer ölen kiracıyla birlikte oturanlar sözleşmeyi devam ettirmek istemiyorsa ya da sözleşmeye uygun davranışlar göstermiyorsa sözleşme son bulur.

Kira Bedelini Ödememesi Durumunda Kiracı Tahliye Davası

Kiracının, kira bedelini kararlaştırılan günde ödememesi sonucunda kiraya veren ihtar çekebilir. Bu ihtar açıkça hangi aya ait olduğunu göstermelidir. Bu şekilde bir kira yılı içinde iki farklı aya yönelik çekilen iki haklı ihtar tahliye sebebi olur. İki haklı ihtar çeken kiraya veren kiracı tahliye davası açabilir.

Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı icra takibi başlatılması da sözkonusu olabilir. Hangi yolun daha avantajlı olduğunun belirlenmesi sürecin hızlı ve etkili ilerlemesi açısından önemlidir. Bu nedenle kira hukuku alanındaki bu tarz sorunlarda hukuki danışmanlık hizmetinden faydalanmak iyi olacaktır.

Kiracı Tahliye Davasında Zamanaşımı Süresi

Kiracı tahliye davasında zamanaşımı süresi davanın dayandığı sebebe göre değişiklik göstermektedir. Bu süreler şu şekildedir;

  • Yazılı taahhüde dayalı kiracı tahliye davasında boşaltma için belirlenen tarihten itibaren 1 ay
  • Kiracının veya eşinin aynı ilçede ya da beldede konutu olduğu sebebine dayanarak açılan kiracı tahliye davasında kira sözleşmesinin bitmesinden itibaren 1 ay
  • İki haklı ihtara dayanarak açılacak kiracı tahliye davasının kira sözleşmesi 1 yıldan kısa süreli ise sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay, kira sözleşmesi 1 yıl veya daha uzun süreliyse kira yılının bitiminden itibaren 1 ay
  • Konut veya işyeri ihtiyacı dayanarak açılan kiracı tahliye davasında kira sözleşmesinde belirli bir bitiş zamanı varsa bu tarihten itibaren 1 ay, sözleşmede belirli bir bitiş tarihi yoksa kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren 1 ay
  • Yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacına dayanarak açılan kiracı tahliye davasında, konutun alındığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya bildirilmiş olmak şartı ile konutun alındığı tarihten itibaren 6 ay
  • İmar, inşa veya esaslı onarıma dayanarak açılan kiracı tahliye davasında kira sözleşmesinde belirli bir bitiş zamanı varsa bu tarihten itibaren 1 ay, sözleşmede belirli bir bitiş tarihi yoksa kanunen belirlenen fesih bildirim süresinden itibaren 1 ay

Kiracı Tahliye Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme

Kiracı tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Kiracı tahliye davası davalının, yani kiracının yerleşim yerinde açılır. Örneğin; Bakırköy’de yaşayan kiracıya karşı açılacak olan dava Bakırköy Adliyesi’nde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacaktır.

Yorum Yaz

Lütfen yorumunuzu giriniz!
Lütfen isminizi buraya giriniz