Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

İntifa Hakkı Nedir?

Arsa payının düzeltilmesi davası günümüzde kat mülkiyetinden kaynaklanan pay oranlarının tapuda veya beyanlardaki hatalı kayıtları sebebi ile oluşan ve arsa payının düzeltilmesi davası açılması ile çözüm bulan bir süreçtir.

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, arsanın, kat mülkiyeti kanununda belirlenen esaslara göre düzenlenen, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına denir.  Arsa payı kat mülkiyeti veya kat irtifakından ayrı şekilde devredilemez. Arsa payı, Anayasamızın 35.maddesinde belirtilen mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirilir ve bu madde ile güvence altına alınmıştır.

Arsa Payının Belirlenmesi

Arsa payı belirlenirken dikkat edilmesi gereken konulardan biri arsa payının mülkiyetinin tamamının oranının kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerine göre orantılı olup olmayacağıdır. Arsa payı belirlenirken göz önünde bulunan dış etkenleri şöyle belirtebiliriz:

  • Bulunduğu Kat
  • Isınma Sistemi
  • Güneşe Göre Konumu
  • Manzarası
  • Rüzgar Alma Durumu
  • Aydınlanması
  • Konumu vs.

Bir örnek ile açıklayacak olursak binanın 5.katında bulunan deniz manzarası gören 100 m2 gayrimenkulün değeri aynı konumda yer almalarına rağmen 100.000 tl olabilecekken ile bodrum katında bulunan 65 m2 güneş almayan evin değeri 60.000 tl olarak belirlenebilmektedir.

Arsa Payının Oransızlığının Bilirkişi ile Saptanması

Kat mülkiyeti sahibi veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesini istemeleri halinde, mahkemece ilgili yer hakkında inceleme yapılmak durumundadır. Mahkeme bu yerde inceleme yapmayı bilirkişile aracılığı ile yapabilir. Burada ana taşınmazın kat irtifakı kurulduğu tarihteki değerinin saptanması ve bunun mevcut arsa payları arasında açık şekilde oransızlık olup olmadığına bakılacaktır. Bu inceleme yapılırken bağımsız bölümlerde öncesinden bugüne yer alan azalmalar ve çoğalmalar dikkate alınmayacaktır. Arsa payının belirlenmesi üzerine kurulacak bilirkişi raporunda yer alması gerekenler genel itibariyle; taşınmazın konumu, her bir bağımsız bölümün yüzölçümü, cadde veya sokağa dönük yüzü olup olmadığı, kaçıncı katta yer aldığı, manzara görüp görmemesi, güneşten yararlanma durumu, etkili olduğu hallerde rüzgara göre durumu, dış cephesi ve bunun gibi haller dikkate alınarak bilirkişinin raporunda yer almalıdır

Arsa Payının Düzeltilmesi Davalarında Yıkım Kararı

Bu konu ile ilgili, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanununun 6. maddesinde ‘’Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan, kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın, Bakanlığın talebi üzerine, ilgili tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir” denmektedir. Burada yinede arsa payının düzenlenmesi ile ilgili dava açılması ve bunun sonrasında da yıkım kararı öncesinde tedbir kararı alınarak gayrimenkul ortaklarının önlem alması yararlı olacaktır. Çünkü bina yıkıldığı zaman arsa paylarının düzenlenmesine yönelik davaların ne olacağı durumlarında belirsizlik vardır.

Bu konu ile ilgili avukatlarla iletişime geçerek kendi özel durumunuzla ilgili, yön haritası çizmenizi tavsiye etmekteyiz.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Tedbir

Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkında kanunda ile yeniden inşa edilecek olan gayrimenkullerde aranan çoğunluk oranı düşürülmüştür. Buna göre yeni belirlenen oran 2/3 ’tür. Yapının yıkılmasından önce hak sahiplerinin arsa payının düzeltilmesi için dava açılması ve muhakkak tedbir talebinde bulunulması gerekir. Bu konu hakkında Farah Hukuk Bürosunun deneyimli avukatlarımızla iletişime geçebilir. Gerekli bilgileri alabilirsiniz.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Unsurları Nelerdir

Arsa payının düzeltilmesi davası açılabilmesi için birtakım şartlar gerekmektedir.
Bunlardan birincisi, temel olan gayrimenkulün bölümlerinin konumuna ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerlerinin orantılı olarak belirlenememiş olmasıdır. Yargıtayımız iyiniyetli ve olayda her türlü menfaati bulunan kişilerin bu davayı açabileceğini söylemektedir. Arsa payı hatalı olarak belirlenen kat irtifakı ve kat mülkiyeti sahibi arsa payının düzeltilmesi davası ile arsa payının yeniden belirlenmesini talep edebilir .

Arsa payının belirlenmesinde ikinci husus ise arsa paylarının projede gösterilmesi zorunluluğudur. Arsa payı düzeltilmesi davası açılabilmesi için mimari projesine göre ortak yer olması gereken bir yere bir şekilde tapuda ortaklardan yalnızca birinin üstüne bağımsız bir bölümmüş gibi kaydedilirse iptal davası açılabilecektir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Davacı ve Davalı Kimlerdir?

Davacı: Arsa payının düzeltilmesi davalarında dava açma yetkisi yalnıza kat sahibine ve kat irtifakı sahibine veyahut onların mirasçılarına verilir. Kat maliki ya da kat irtifakı sahibi olmayan kimseler, kim olursa olsun (kiracı, yönetici, intifa hakkı sahibi dahil olmak üzere.) arsa payının düzeltilmesi davasını açmakta yetkili değillerdir. Davacı olan kat maliki veya kat irtifakı sahibinin öncelikli olarak iyiniyetli olması şartı aranır. Şayet davacının iyi niyetli olmaması durumunda arsa payının düzeltilmesi talebi reddedilecektir.

Davalı: Açılacak olan bu davada davalı kat maliki veya kat irtifakı sahipleri olacaktır. Arsa payı herkese orantılı olarak tahsis edilmezse dava sonucunda da arsa payının düzeltilmesi kararının çıkmasıyla birlikte sadece bir bağımsız bölümün değil, tüm bölümlerin arsa paylarının düzeltilmesine ve tapuda tesciline karar verilmelidir. Bu sebepledir ki davacı dışında bulunan tüm kat malikleri veya kat irtifakı sahipleri davada taraf olmalı ya da davalı olmak durumundadırlar.

Arsa Payının Düzeltilmesi Talebi Nereye Yapılır

Arsa payının düzeltilmesi talebi ile ilgili, Kat mülkiyeti kanununun 3.maddesinde; ‘’Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.’’ denmektedir. Buna göre arsa payının düzeltilmesi davası, davacı kat mülkiyeti sahibi veya kat mülkiyetinde irtifak sahibi tarafında diğer bağımsız yerlerdeki kat mülkiyeti sahiplerine karşı taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemelerine açılacaktır.

Arsa Payı Düzeltilmesi Davasında Zaman Aşımı Süresi

Arsa payının düzeltimesi davalarında daha önce itirazda bulunulmaması herhangi bir sorun teşkil etmez. Arsa payının düzeltilmesi davası her zaman açılabilir. Yani herhangi bir zaman aşımı süresine tabii değildir.

Arsa payı düzeltilmesi davasında görevli ve yetkili mahkeme

Arsa Payının düzeltilmesi davasında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerde bulunan Asliye Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Kat mülkiyeti sahibi veya irtifak hakkı sahibi olan kimselerin dava açmasında herhangi bir zaman sınırının bulunmadığını belirtmekte yarar bulunmaktadır.

 

Yorum Yaz

Lütfen yorumunuzu giriniz!
Lütfen isminizi buraya giriniz